住宅ローン控除2026｜控除額・適用条件・年末調整の手続きを解説

住宅ローン控除は、所得税から直接差し引く制度

住宅ローン控除は、計算した所得税額から控除する「税額控除」です。扶養控除や生命保険料控除のように、税率を掛ける前の所得を減らす「所得控除」とは仕組みが異なります。

例えば、住宅ローン控除を適用する前の所得税額が25万円で、住宅ローン控除額が21万円なら、控除後の所得税額は4万円です。給与や賞与から既に税金が差し引かれていれば、年末調整や確定申告で精算されます。

所得税で引ききれない部分は、一定の範囲で翌年度の住民税から控除されます。2026年入居分では、所得税の課税総所得金額等の5％、最高9万7,500円が限度です。住民税の所得割額などによる制約もあるため、残額がすべて控除されるとは限りません。

2026年入居分はいくら控除できる？住宅別の限度額

2026年度の改正により、住宅ローン控除の適用期限は2030年12月31日入居分まで延長されました。ただし、借入限度額や控除期間は住宅の種類と入居年によって異なります。以下は、2026年に入居する場合の主な区分です。

表の「年間控除可能額の上限」は、借入限度額に0.7％を掛けた金額です。実際の還付額を示すものではありません。

ここでいう中古住宅は、一定の改修要件などを満たす「買取再販住宅」を除いた区分です。買取再販住宅は別の適用区分を確認してください。省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として対象外ですが、2023年12月31日までに建築確認を受けたもの、または2024年6月30日までに建築されたものには、借入限度額2,000万円・控除期間10年の経過措置があります。床面積40㎡以上50㎡未満の場合は、このうち2023年12月31日までに建築確認を受けたものが対象です。

子育て世帯等には、子どものいない若い夫婦も含まれる

借入限度額の上乗せ対象は、入居年の12月31日時点で「19歳未満の扶養親族がいる人」または「夫婦のいずれかが40歳未満の人」です。子どもがいない夫婦でも年齢要件を満たせば対象になります。独身で40歳未満というだけでは、この上乗せの対象にはなりません。

上乗せ措置を利用する住宅は、床面積50㎡以上である必要があります。40㎡以上50㎡未満の住宅では、所得などの要件を満たして通常の控除を受けられても、この上乗せは利用できません。

2025年以前に入居した人は、入居当時の区分で確認する

2026年の年末調整を受ける人が、全員この表を使うわけではありません。例えば、2025年に入居して2026年が控除2年目となる人は、2025年入居分の制度に基づいて計算します。

過去の入居分には控除率1％の制度などもあるため、現在の0.7％へ一律に置き換えず、税務署から交付された控除証明書や初年度の申告内容を確認してください。

対象になるかは、所得・床面積・返済期間も確認

ローンを組んだだけで控除を受けられるわけではありません。2026年入居分で確認したい主な条件を整理すると、次のとおりです。

表は主な要件です。親族等からの取得や、前の自宅を売った際の譲渡所得の特例を利用している場合などには、別の制限があります。特に住み替えでは、売却時の3,000万円特別控除と住宅ローン控除を併用できない場合があるため、売却と購入を合わせて確認する必要があります。

モデルケース：年末残高3,000万円なら21万円戻る？

控除額は、おおむね「控除対象となる年末残高×0.7％」で計算します。ただし、対象残高は住宅ごとの借入限度額までです。取得対価が残高を下回る場合や、補助金・非課税の住宅取得資金贈与がある場合などにも調整が必要です。

例えば、通常枠の新築省エネ基準適合住宅では、借入限度額は2,000万円です。2026年末の残高が3,000万円でも、控除可能額は2,000万円×0.7％＝14万円となります。

次は、借入限度額が3,000万円以上の対象住宅に2026年に入居し、控除対象となる年末残高が3,000万円ある場合の試算です。いずれも控除可能額は21万円ですが、本人の税額によって結果が変わります。

ケースB・Cは、住民税の控除限度額が9万7,500円となり、控除に必要な住民税所得割額もあると仮定しています。仕組みを比較するため、復興特別所得税の増減や他の税額控除は含めていません。

ケースCでは、21万円の控除枠に対し、所得税と住民税から控除する合計は19万7,500円です。残りの1万2,500円が翌年以降に繰り越されたり、現金で給付されたりするわけではありません。

家計の見通しを立てるときは、制度上の最大額に加えて、自分が負担する税額も確認することが大切です。年末残高は返済に伴って変わるため、初年度の控除額が13年間続くとも限りません。

初年度は、公務員・会社員も確定申告が必要

初めて住宅ローン控除を受ける年分は、勤務先の年末調整だけでは手続きが完了しません。例えば、2026年に入居した人は、2026年分の所得について翌2027年に確定申告を行い、控除の適用を受けます。

新築・購入した住宅の区分に応じて、主に次の資料を準備します。すべての人が同じ書類を提出するわけではなく、調書方式や電子申告では添付を省略できるものもあります。

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高等証明書、または調書方式による年末残高情報
• 家屋・土地の登記事項証明書など、面積や取得内容を確認できる資料
• 工事請負契約書や売買契約書の写し
• 住宅の認定・省エネ性能・耐震性を証明する書類
• 該当する場合は、補助金額や住宅取得資金贈与の特例に関する資料

源泉徴収票は確定申告書への添付は不要ですが、給与収入や源泉徴収税額などを入力するために使用します。住宅の証明書類と合わせて、勤務先から受け取った源泉徴収票も手元に用意してください。

2年目以降は、年末調整で控除を受けられる

給与所得者は、初年度の確定申告後、2年目以降の住宅ローン控除を年末調整で受けられます。税務署から交付される「住宅借入金等特別控除申告書」などを、その年の勤務先へ提出します。ただし、年間の給与収入が2,000万円を超えるなど、年末調整の対象にならない人は、2年目以降も確定申告が必要です。

年末残高の確認方法には、金融機関が証明書を本人に交付する「証明書方式」と、金融機関から税務署へ残高情報が提出される「調書方式」があります。借入先がどちらに対応しているかで、用意する資料が異なります。

調書方式でも、本人による申告手続きは必要です。「銀行が税務署に情報を出すので、勤務先への申告も不要」とはなりません。電子データの受け付けに対応しているかも含め、勤務先の年末調整案内を確認しましょう。

調書方式は、控除関係書類の交付が11月になる場合がある

国税庁の案内では、調書方式の電子交付は毎年11月中旬頃、書面交付は入居2年目の11月下旬頃に各年分を一括送付するとされています。初年度の申告時期などによっては、交付時期が異なる場合もあります。

書面交付では、年末残高に関する事項等が記載されるのは入居2年目の年分の控除証明書のみです。3年目以降は、返済計画表等を基に、その年の控除額を計算します。

勤務先の提出期限までに届かない場合は、住宅ローン控除関係書類を後日提出できるか、給与担当へ確認してください。年末調整で適用を受けられなかった場合は、確定申告で控除を申告する方法があります。

自分の控除額は、この順番で確認する

最初に、実際に住み始めた年を確認します。次に、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅などの区分を、証明書類で確かめます。販売時の広告表現だけで、税制上の区分を決めないことが大切です。

借入限度額が分かったら、年末残高や取得対価などから控除対象額を計算します。そのうえで、本人の所得税からいくら控除できるか、残額がある場合に翌年度の住民税でいくら控除できるかを確認します。

最後に、初年度なら確定申告、2年目以降の給与所得者なら年末調整に必要な資料をそろえます。家計上は、所得税の還付と翌年度の住民税の減額を分けて見込むと、受け取る時期を取り違えずに済みます。